Главная Публикации Залог, его виды, оформление, учет и обслуживание

Залог, его виды, оформление, учет и обслуживание

данная статья опубликована в журнале «ПРАКТИКА ОЦЕНКИ»

№8(35) август 2009 года (Издательство «Экономика» Киев-2009)

Шевченко В.В. к.э.н. директор ЧП «Витал-Профи»

Перепечатка только с разрешения автора.

ЗАЛОГ, ЕГО ВИДЫ, ФУНКЦИИ,  ОФОРМЛЕНИЕ, УЧЕТ И ОБСЛУЖИВАНИЕ

Практика привлечения банками независимых оценщиков для оценки залогового имущества на сегодняшний день получила довольно широкое распространение.

Нужно сказать, что выбор и формирование структуры залогового обеспечения является приоритетом банка. При этом зачастую решение о залоговом обеспечении формируется из информации, содержащейся в отчетах о независимой оценке предмета залога. Поэтому, обеспечение понимания независимыми оценщиками специфики отдельных видов залогового имущества, критериев отбора и формирования структуры залогового обеспечения в зависимости от особенностей кредитной сделки, знания особенностей правоустанавливающих документов, являются кране важными для снижения залоговых рисков банков. 

Понятие залога и его значение в кредитной сделке

Возвратность — является основным условием банковского кредитования. При этом, возникновение инфляцион­ных процессов в экономике страны, колебания валютных котировок  могут вызывать изменение первоначальной стоимости предо­ставленного кредита, а ухудшение финансового состояния заемщика нарушение сроков его возврата.

Поэтому международный опыт деятельности банков выработал механизм организации возврата кредита включающий:

а) порядок погашения кредита за счет выручки (дохода), установленный в кредитном договоре;

б) использование разнообразных форм обеспе­чения возвратности.

Таким образом, в банковской практике источники погашения выданных кредитов подразделяются на первичные и вторичные. Первичным источником является выручка (доход) от реализации продукции, оказания услуг.

При рас­смотрении возможности заключения кредитной сделки, банкиры считают своим «золотым» правилом ориентировать­ся, прежде всего, на первичный источник. Поэтому в процессе изуче­ния кредитной заявки большое внимание уделяется анализу денежных потоков клиента, перспективам развития отрасли и бизнеса данного клиента, состоянию отношений клиента с поставщиками и покупате­лями, его деловой репутации и т.д.

При этом необходимо отметить, что часто на практике складывается ситуация, когда возникает  риск сбоя планового поступления выручки. Факторы риска могут быть связаны с процессом производства, реализацией продукции, состоянием расчетов с покупателями, изменением конъ­юнктуры рынка, сезонными колебаниями, общеэкономическими изменениями, человеческий фактор и т.д.

Во всех этих случаях возникает необходимость иметь дополнитель­ные гарантии возврата кредита, что требует изыскания вторичных ис­точников. К их числу относятся: залог имущества и прав, уступка требований и прав, гарантии и поручительства, страхование.

Залог имущества клиента является одной из наиболее распространен­ных и надежных форм обеспечения возвратности банковского кредита, поскольку его стоимость при адекватном учете и обслуживании, не зависит от финансового состояния должника. В Законе Украины «О залоге» №2655-XII от 02.10.1992 года понятие залога определяется как, способ обеспечения обязательств. При этом закон дает кредитору (залогодержателю) преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение своих требований из стоимости залога, в случае не выполнения должником (залогодателем) своих обязательств.

Для наглядной демонстрации роли и значения залога возвратности кредита приведем таблицу, в которой представлены категории предприятий по финансовому положению и уровню обеспечения кредитных обязательств, т.е представлена информация по двух источниках погашения кредита.  На пересечении категорий проставлены балы по возрастанию от 1 до 5, отображающие уровень риска возврата кредита.  Ячейка, обозначенная единицей,  имеет минимальные риски, соответственно по возрастанию ячейка обозначенная цифрой пять имеет максимальные риски.

 

Таблица 1 Классификация предприятий по степени риска возврата кредита

Уровень обеспечения

Финансовое положение

Отличное

Удовлетворительное

Неудовлетворительное

Высоколиквидное хорошо структурированное обеспечение

1

1

1

Среднеликвидное, структура обеспечения слабо диверсифицирована

1

2

3

Сложнооцениваемое обеспечение

1

3

4

Недостаточное обеспечение

1

4

5

Как показывает таблица, по степени кредитного риска выделяется пять типов предприятий. Наименьший риск невозврата кредита имеют предприятия, отнесенные к первому типу. Это предприятия, имеющие устойчивое финансовое состояние независимо от наличия и качества обеспече­ния, или предприятия, располагающие безукоризненным обеспечени­ем независимо от их финансового состояния.

Следовательно, риск невозвра­та кредита минимален либо отсутствует вообще, если имеются в нали­чии оба фактора или по крайней мере один из них.

Функции залога

Специалисты залоговых операций выделяют несколько  основных функции залога, в которых проявляется его экономическая сущность.

  1. Возвратность. Залог рассматривается как вторичный источник погашения кредит­ной задолженности в случае банкротства заемщика, посредством обращения взыскания на залоговое имущество и его реа­лизации.
  2. Стимулирование к возврату кредита. В случае если ценность залога для залогодателя будет превышать размер обеспечиваемых кредитных обязательств, залогодатель будет прикладывать усилия, прежде всего финансовые, для того чтобы не утратить важное для себя имущество. Ценность залога для залогодателя может рассматриваться с двух сторон: это непосредственно стоимость в денежном выражении и значение передаваемого в залог актива для его бизнеса. К таким активам может относиться специализированные технологические линии, производственные инженерные коммуникации, специализированные здания и сооружения, задействованные в производственном процессе и. др.
  3. Ограничения обеспеченной кредиторской задолженности. В существующем правовом поле кредиторы, обязательства которых обеспечены залогом, имеют преимущество перед иными кредиторами. В этой ситуации обременение активов клиента залогом дает банку конкурентные преимущества и ограничивает возможности иных кредиторов.
  4. Залог — источник информации о состоянии бизнеса. Периодический или постоянный  мониторинг залогового имущества дает банку возможность косвенно контролировать состояние бизнеса клиента через количественные и качественные характеристики его основных и оборотных активов.

Эффективная  реализация всех вышеуказанных функций залога возможна при построении адекватного залогового механизма.

Залоговый механизм и его составляющие

Залоговый механизм представляет собой процесс подготовки, заключения и ис­полнения договора о залоге. Залоговый механизм возникает в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Он сопровождает весь период пользования кредитом. Реаль­ное обращение к исполнению залогового механизма возникает на за­вершающей стадии движения кредита — погашении и лишь в том случае, когда клиент не может погасить кредит выручкой или доходом.

Основными этапами реализации залогового механизма являются:

  • выбор предметов и видов залога (формирование структуры залога);
  • правовая экспертиза на предмет выявления юридических рисков, сопряженных с залогом рассматриваемого имущества;
  • осуществление оценки стоимости и ликвидности предметов залога;
  • составление и заключение договора о залоге, определение порядка обращения взыскания на залог;
  • принятие надлежащих мер по сохранности предмета залога. Важно не только определить критерий качества, выбрать в соответствии с ним имущество, но и обеспечить его сохранность. Только в этом случае залог имущества может быть гарантией возврата кредита.

Необходимо отметить, что четкое и грамотное выполнение каждого из вышеуказанных этапов залогового механизма будет влиять на его эффективность вцелом, а также на реализацию функций залога.

Так, если на первом этапе были отобраны активы, не имеющие центрального значения для бизнеса, то стимулирующая функция утратит свое значение. Если залог имеет сложности с четкой его идентификацией, определением его качественных и количественных показателей, как правило, товарно-материальные запасы, зерно сельскохозяйственных культур, хранящееся в складе без разделения партий, будет влиять на реализацию функции залога как источника информации о бизнесе заемщика.

В случае неадекватной оценки стоимости (хуже если это завышение) под угрозой окажется действие двух основных функций – возвратности и стимулирования (в данном случае данная функция может начать работать в обратную сторону, стимулировать не выплачивать кредит, поскольку заемщик понимает, что стоимость его активов намного меньше суммы полученного кредита и есть возможность «выгодно» продать свои неликвиды банку).

Очень важным является юридический блок, начиная с подтверждения прав собственности заемщика на предоставляемый залог, заканчивая подписанием договора залога и внесение имущества в реестр отягощений. Ошибки на данных этапах могут повлиять на выполнение функций возвратности, стимулирования к возврату кредита и ограничение обеспеченной кредиторской задолженности.

Виды и критерии отбора залога

В качестве предмета залога могут выступать: основные средства (недвижимое и движимое имущество), сырье, готовая продукция, товары для перепродажи, ценные бумаги (как котируемые, так и не котируемые), права тре­бований по различным обязательствам. Как, показывает нижепредставленная таблица, большая часть среди активов, передаваемых юридическими лицами в залог, приходится на недвижимое имущество и движимое имущество, а также товары в обороте. Вид залога передаваемого банкам физическими лицами определяется целевым назначением кредита, как правило, это были покупка квартир домов, автомобилей, которые тут же передавались банку в залог.

Таблица 2 Усредненная структура залогового обеспечения при кредитных сделках в банках (данные докризисного периода)

Вид активов передаваемых в залог

Удельный вес, %

Юридические лица

Физические лица

коммерческая недвижимость

37

 

жилая недвижимость в. т.ч

-

 

квартиры

-

47

приусадебные дома

-

11

незастроенные земельные участки

10

17

производственное оборудование

23

 

автотранспорт и спецтехника

7

23

имущественные комплексы

4

 

товары в обороте, производственные запасы, сырье

15

 

имущественные права

1

 

другой залог

3

2

 Более сложным, представляется, выбор залога при кредитовании предприятий. Выбор вида залога и его состава, зависит от характера и специфики деятельности конкретной компании, структуры ее активов. В разных видов бизнеса структура активов различна, например, в производственной деятельности до 70% валюты баланса сосредоточено во внеоборотных активах, а в торговых компаниях их может быть менее 10%. Поэтому в каждой конкретной ситуации форма залога определяется индивидуально. Для снижения риска обеспечения кредита, залог должен состоять по возможности из различных видов имущества: товаров, оборудования, недвижимости и т.д. В этом случае риск снижается, так как, например, при потере рыночной стоимости одной из составляющих залога взыскание можно обратить на другие.

В то же время, чтобы то или иное имущество клиента могло стать предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемо­сти и достаточности.

Критерий приемлемости отражает качественную сторону предмета залога, критерий достаточности — количественную. Существу­ют общие и специфические требования к качественной и количествен­ной определенности предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога независимо от их материально-вещественного содержания сводятся к сле­дующему.

  1. Предметы залога (вещи и имущественные права) должны принадлежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в полном хозяйственном ведении.
  2. Предметы залога должны быть ликвидные, т.е. обладать способностью к быстрой реализации.
  3. Предметы залога должны быть значимыми для бизнеса заемщика
  4. Возможность кредитора осуществлять контроль за сохранностью предметов залога

Общим требованием к количественной определенности предметов залога является превышение стоимости заложенного имущества по срав­нению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, т.е. стоимость заложенного имущества должна быть больше суммы кредита и причитающихся за него процентов.

Специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции.

Специфика отдельных категорий залога

Залог недвижимости (строений и земельных участков)

К недвижимому имуществу относятся земельные участки и объекты, размещенные на них, которые неразрывно связаны с земельным участком и их перемещение невозможно без их обесценения и изменения назначения. В случае залога недвижимого имущества появляется такой вид залога, как ипотека. Объектом ипотеки могут быть: здания, сооружения, земельные участки, жилые дома и квартиры, дачи, садовые участки, гаражи и другие строения по­требительского назначения.

Согласно Гражданскому кодексу Украины, ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица. В соответствии с Законом Украины «Об ипотеке» ипотека — это вид обеспечения выполнения обязательств недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, в соответствии с которым ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника.

Закон Украины «Об ипотеке» содержит следующие основные моменты, конкретизирующие земельно-ипотечные отношения:

- в случае передачи в ипотеку здания (сооружения) ипотека также распространяется на принадлежащий ипотекодателю на праве собственности земельный учас­ток или его часть, на которой расположено соответствующее сооружение (здание) согласно целевому назначению. Если данный земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодателю в аренду (пользование), после обращения взыскания на предмет ипотеки его новый собственник приобретает права и обязанности ипотекодателя по договору, в котором установлены условия аренды (пользования);

- и наоборот в случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека также распространяется на расположенные на нем здания (сооружения) и объекты незавершенного строительства, принадлежащие ипотекодателю на праве собственности;

- исключительно ипотекодатель име­ет право на основании согласия ипотекодержателя, возводить, уничтожать или проводить капитальный ремонт зданий (сооружений), расположенных на земельном участке, который является предметом ипотеки, или осуществлять существенные улучшения этого земельного участка;

- действие Закона Украины «Об ипотеке» не распространяется на земельные участки, которые пребывают в государственной или коммунальной собственности и не подлежат приватизации.

В то же время особый акцент необходимо сделать на следующих ограничениях залога земельных участков, введенных в Земельном кодексе:

- земельный участок, который находится в совместной собственности, может быть передан в залог (ипотеку) по согласию всех собственников;

- передача в залог части земельного участка осуществляется после выделения ее в натуре (на местности);

-земельный участок, передаваемый в залог (ипотеку), не должен являться государственной и коммунальной собственностью, не подлежащей приватизации.

В ипотеку банки не принимают аварийные здания, здания планируемые под снос, жилые и нежилые здания и помещения имеющие капитальные перепланировки не прошедшие техническую инвентаризацию и регистрацию.

Производственное оборудование

В залог могут передаваться отдельные единицы оборудования, технологические линии и комплексы. При рассмотрении возможности оформления оборудования в залог необходимо обращать внимание на следующие характеристики:

- значение для бизнеса (задействовано в производственном процессе или нет, насколько критично отсутствие или остановка данного оборудования для процесса производства, возможна ли его быстрая замена). Для понимания важности оборудования для бизнеса необходимо изучение оценщиком всего технологического процесса и при возможности отображение его в схематическом виде;

- специализированное оборудование или стандартное (рынок стандартного оборудования более развит нежели специализированного);

- год выпуска и соответствие современным технологиям (как правило, эти две категории взаимосвязаны, чем старше оборудование, тем больше шансы на устаревание технологии под которую было разработано данное оборудование);

- комплектность оборудования по факту и по бухгалтерии (правоустанавливающим документам). Учет оборудования может вестись, как по объекту вцелом, так и по отдельным составляющим. Поэтому, при идентификации залогового имущества необходимо сверять бухгалтерскую учетность с фактическим наличием и расположением оборудования;

- состояние оборудования и его работоспособность. В случае если оборудование не задействовано в производственном процессе, то довольно сложно определить его исправность и комплектность. Поэтому при отборе залога к такому оборудованию нужно относиться очень осторожно;

- возможность демонтажа оборудования.

Товары в обороте.

При залоге товаров в обороте компания-заемщик не ограничена в проведении обычных коммерческих операций, она может продавать и закупать товары, сырье, материалы и т.п. Реализованные товары с момента их перехода к приобретателю перестают быть предметом залога, и напротив, приобретенные товары, не указанные в договоре о залоге, с момента возникновения права собственности на них становятся залогом. Важно соблюдать лишь одно условие: общая стоимость товаров обязана соответствовать цене, предусмотренной договором о залоге, а их ликвидность не должна изменяться.

Ликвидность товара для банка может быть подтверждена:

  • анализом конъюнктуры рынка аналогичных товаров;
  • динамикой роста спроса и предложения;
  • местом на рынке товара, производимого или реализуемого именно вашей компанией;
  • описанием ценовой политики компании;
  • динамикой объемов продаж в количественном и стоимостном выражении.

Банк могут заинтересовать основные конкуренты на рынке, их цены и условия продажи аналогичной продукции. Вряд ли будут рассматриваться в качестве залога продовольственные товары с просроченным или истекающим сроком реализации и промышленная продукция, долго хранящаяся на складе, товары без сопроводительных документов, паспортов, инструкций по эксплуатации, без необходимых сертификатов и разрешений. Повреждение заводской упаковки, потеря товарного вида также исключают возможность того, что продукцию примут для обеспечения кредита.

При оценке товаров в обороте в качестве залога любой банк прежде всего будет интересовать сама возможность (техническая, экономическая, организационная) компании обеспечить основное условие такого залога — поддержание неснижаемого товарного остатка на складе. И тут одними обещаниями и заверениями дело не ограничивается. Необходимо представить в банк пакет документов, подтверждающих:

  • динамику выпуска и реализации товара в течение последнего года в стоимостном и натуральном выражении;
  • ритмичность подвоза сырья, комплектующих и товаров для перепродажи;
  • перечни постоянных поставщиков, перевозчиков и крупных оптовых покупателей.

Благоприятное впечатление произведет наличие соответствующих долгосрочных договоров купли-продажи, поставки, контрактов с зарубежными экспортерами или импортерами, а также открытых паспортов сделок по этим контрактам. Нелишней будет и справка о степени загрузки основных действующих мощностей и об имеющемся резервном оборудовании.

Залог ценных бумаг.

Если ценные бумаги имеют документарную форму, то они принимаются банком в заклад, т.е. передаются на хранение в банк на срок действия кредитного договора. Кредитной организации потребуется некоторое время для оценки их ликвидности. Если банк не уверен в финансовом состоянии эмитента ценных бумаг, он может отказаться принять их в качестве обеспечения.

Критерием качества ценных бумаг, с точки зрения приемлемости их для залога, служат: возможность быстрой реализации и финансовое состояние выпускающей стороны. В этой связи наиболее высокий рейтинг качества имеют государственные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью.

Анализ норм действующего законодательства позволяет выделить два основания ограничительного характера, которые оказывают влияние на возможность использования ценных бумаг в качестве предмета залога: в силу прямого указания на невозможность использования отдельных видов ценных бумаг в качестве предмета залога и в силу особого режима обращения некоторых видов ценных бумаг.

Так, в соответствии со статьей 5 Закона «О приватизационных бумагах», приватизационные бумаги не могут быть использованы для осуществления расчетов, а также в качестве залога для обеспечения платежей или кредитов.

В соответствии со статьей 18 Закона «О ценных бумагах», именные сберегательные сертификаты не подлежат обращению, а их продажа (отчуждение) иным лицам недействительна.

В соответствии с Положением об инвестиционных фондах и инвестиционных компаниях, инвестиционные сертификаты, выпущенные открытыми инвестиционными фондами, не подлежат свободной перепродаже.

Также к факторам, которые могут послужить причиной нежелательности использования некоторых ценных бумаг в качестве предмета залога с точки зрения рисков будущего залогодержателя относится ограниченная ликвидность. К таким ценным бумагам можно отнести:

Акции, которые находятся в собственности эмитента (выкуплены эмитентом).

В соответствии со статьей 8 Закона «О ценных бумагах и фондовой бирже», акции, которые выкуплены эмитентом, должны быть реализованы или аннулированы в срок не более одного года. Поэтому в том случае, если срок выполнения обязательств по кредитному договору превышает срок, в течение которого эти акции должны были быть аннулированы или реализованы, дальнейшее обращение взыскания на эти акции по истечении срока, отведенного законодательством на их реализацию (аннулирование), может быть невозможно в связи с принятием Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку штрафных санкций в виде приостановки обращения этих акций, что, в свою очередь, приведет к невозможности их отчуждения.

Акции закрытых акционерных обществ

Прием в залог акций ЗАО может привести к осложнениям, связанным с:

- невозможностью их продажи на бирже (статья 25 Закона «О хозяйственных обществах») в случае обращения взыскания (если договор залога предусматривает реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание);

- необходимостью принятия общим собранием акционеров решения о внесении в учредительные документы изменений о составе учредителей (если договор залога предусматривает непосредственное обретение прав собственности на предмет залога).

Ценные бумаги, не имеющие активного рынка

Прием в залог ценных бумаг, не имеющих активного рынка, приведет к осложнениям, связанным с недостаточностью спроса при их продаже, в случае обращения взыскания.

К предметам залога относятся также векселя (торговые и финансо­вые). Главное требование к торговому векселю как предмету залога состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки. Необ­ходимо также учитывать срок платежа по векселю, который не может быть короче срока выдаваемого кредита.

В качестве залога могут использоваться депозитные вклады, находящиеся в том же банке, который выдает кредит. Такие вклады, как правило имеют целевой характер использования. Например, организация производит накопление денежных ресурсов для осуществления производственных капитальных вложении или стро­ительства объектов социальной сферы (жилых домов, профилактори­ев детских дошкольных учреждений, спортивных комплексов). При получении в банке кредита на текущие производственные нужды пред­приятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в со­ответствующей сумме, в том числе валютные.

Залог имущественных прав

В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В большинстве случаев, в банковской практике, объектом залога выступают имущественные права требования:

- получения товара;

- получения денежных средств, оплаты стоимости товара, оказанных услуг (дебиторская задолженность) при условии ее возникновения, т.е. в случае наличия факта оплаты товара, факта отгрузки товара, оказания услуг, что подтверждено документально.

Право требования, которое принадлежит залогодателю, может быть предметом залога только до окончания срока действия права требования.

Правовая экспертиза юридических прав

Правовой риск, как правило, связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть предоставлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложено несколько раз.

Для его минимизации используется предварительный мониторинг на стадии заключения договора залога, а также предварительная юридическая экспертиза документации и экспертиза имущества с целью выявления добросовестности заемщика и правильности оформления всех документов и операций.

Задача правовой экспертизы заключается в выявлении том, чтоб установить:

  • отсутствия правовых ограничений на совершение сделок с данным видом имущества;
  • отсутствия установленных банком ограничений на совершение сделок с данным видом имущества.

Со стороны банка юридическую экспертизу проводит юридический отдел совместно с кредитным отделом. Также, на этапе проведения оценки  рыночной стоимости объекта залога, одним из первых шагов является установление прав собственности заемщика на предоставляемое имущество.  Оценку рыночной стоимости могут проводить специалисты отдела залогов, если такой предусмотрен, или субъекты оценочной деятельности, аккредитованные банком.

Зачастую кредитный отдел отдает документы по залогу на экспертную оценку, а затем в юридическую службу. Оценщики выполняют работу, заемщик ее оплачивает, а потом в результате юридической экспертизы выявляется, что банк под данное имущество выдать кредит не может, вследствие обнаруженных ошибок в оформлении правоустанавливающих документах. Потенциальный клиент банка, теряет деньги время и доверие к данному учреждению и оценочной компании. Поэтому, знание независимыми оценщиками правоустанавливающих документов их специфики является крайне важным при сотрудничестве с коммерческими банками.

Оценка стоимости предмета залога

Оценка предмета залога на этапе рассмотрения кредитной заявки, является наиболее сложным и ответственным этапом залогового механизма.

При этом банк интересует не только стоимость предмета залога, но и уровень его ликвидности.   Согласно законодательству и сложившейся практики для целей залога определяется рыночная стоимость. Хотя банки зачастую интересует «залоговая стоимость».  Понятие и методика ее расчета не предусмотрена в Украинском законодательстве и стандартах оценки, хотя практики понимают ее как чистую продажу активов с учетом расходов на реализацию и скидок на ликвидность. Более подробно особенности оценки залогового имущества будут раскрыты в следующей главе данной брошюры.

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сдел­ки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. Количественной харак­теристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. В методических рекомендациях ассоциации российских банков принятых 02.04.2009 г. предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации табл. 3.

Таблица 3 Группы ликвидности залогового имущества

Показатель ликвидности

Высокая

Выше средней

Средняя

Ниже средней

Низкая

Примерный срок реализации, месяцев.

Менее 1

1-2

2-4

4-6

более 6

А также выделяются  факторы, влияющие на ликвидность, к которым относятся: эластичность спроса на данный вид имущества, состояние имущества, соответствие современным технологиям, масштабность, количество, местоположение.

В ряде случаев неликвидные активы – узкоспециализированное оборудование, вспомогательные производственные помещения и т.п. могут приобретать ликвидность в составе имущественных комплексов либо их частей. Такие активы называют «условно-ликвидными».  Ликвидность таких объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственных комплексов, в состав которых они входят

Оформление залога

Важным элементом залогового механизма является составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс правовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имущественных прав.

В соответствии с Законом Украины «О залоге» ст. 12 определяются общие требования к содержанию договора залога. Так, в договоре определяются суть, размер и срок исполнения обязательств, обеспеченных залогом, описание предмета залога, а также другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К таким условиям могут относиться:

- права залогодержателя требовать от залогодателя принятия мер по сохранению предмета залога;

- обязанность залогодателя поддерживать неснижаемый остаток заложенных ценностей на определенном уровне;

- обязанность залогодателя представлять отчет залогодержателю о наличии и состоянии заложенного имущества;

- права залогодержателя проверять по документам и на месте размер, состав и условия хранения заложенного имущества.

Договор залога должен быть оформлен в письменной форме. Согласно Закону «О залоге» в случае, когда предметом залога является недвижимое имущество, то договор залога должен быть нотариально заверен.  Нотариальное оформление  договора залога недвижимого имущества осуществляется по месту его нахождения. Также, законодательство не ограничивает возможность нотариального заверения договора залога и в других случаях, если на этом настаивает одна из сторон.

Как показывает практика, банки стараются в большинстве случаев договора залогов оформлять нотариально. Это связано не только со снижением риска  правильности оформления договора, и возможным признанием документа не действительным, но и возможностью более оперативной работы с недобросовестными зайомщиками  по взысканию суммы выданного кредита с помощью наложения исполнительной надписи.

Нотариальное оформление хозяйственных договоров значительно облегчает взыскание долгов, которые образовываются вследствие невыполнения настоящих договоров. Если договор заключен в нотариальной форме и предусматривает уплату денежных сумм, передачу или возвращение имущества, а также право обращения взыскания на заставленное имущество, то  нотариус может сделать на таком договоре исполнительную надпись.  Такая надпись предоставляет право на бесспорное (то есть без обращения в суд) взыскание задолженности по такому договору. При этом экономятся как время, так и деньги, которые неизбежно терялись бы при ведении судебных баталий.

Согласно п. 7 ст. 3 Закона об исполнительном производстве, исполнительные надписи нотариусов подлежат выполнению согласно этому закону, то есть органами Государственной исполнительной службы.

Также для получения права приоритета на удовлетворение своих требований по договору залога банки вносят залоговое имущество в реестр отягощений и запретов отчуждений имущества. В Украине существует два таких реестра: Государственный реестр отягощений движимого имущества и Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Зарегистрированное отягощение имеет высший приоритет над незарегистрированными отягощениями. Приоритет зарегистрированных отягощений определяется в очередности их регистрации. При этом, за исключениями, установленными Законом «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации отягощений».

Рассматривая залог, как одну из форм обеспечения возврата следует подчеркнуть, что такую гарантию порождает юридически закрепленная имущественная ответственность заемщика перед кредитором. Тем самым создается правовая защищенность интересов кредитора

Обеспечение сохранности объекта залога

Залог имущества в отличие от заклада предполагает нахождение в залогодателя и его использование по целевому назначению, а это значит, что залогодержатель не имеет полного контроля над объектом залога и не всегда может обеспечить его сохранность. Риск утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к полной его утрате.

Поэтому для обеспечения сохранности предмета залога залогодержателем проводится страхование и мониторинг.

Страхование заложенного имущества осуществляется на его полную стоимость за счет залогодателя или третьего юридического (физического) лица. При наступлении страховых случаев залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы страхового возмещения.

Залоговое имущество может быть застраховано по следующим рискам:

- огневые риски: пожар, задымление в результате пожара, выделение сажи и коррозийного газа, ущерб, причиненный при тушении пожара; удар молнии или взрыв шаровой молнии; взрыв газа, используемого в бытовых целях; падение летательных пилотированных объектов, их обломков или груза;

- стихийные явления: буря, ураган, шторм, вихрь, смерч; град, ливень; необычные для данной местности атмосферные осадки; наводнение, паводок;  селевые потоки; землетрясение; сдвиг грунта; горные обвалы, сход лавин, камнепад; другие стихийные явления по договоренности сторон;

- противоправные действия третьих лиц: кража со взломом, грабеж, разбой; умышленное повреждение или уничтожение застрахованного имущества третьими лицами, включая поджог;

- повреждение водой вследствие: аварий технических систем: водопроводных, канализационных, отопительных, систем пожаротушения (в том числе вследствие их повреждения в результате низких температур); проникновение воды из соседних помещений;

- наезд на застрахованное имущество наземных транспортных средств и др.

Необходимо отметить, что в законодательстве страхование объекта ипотеки (строений и земельных участков), урожая зерновых культур и сахарной свеклы является обязательным. В практике банки при выдаче кредитов выставляют одним из основных условий страхование предмета залога, что дает возможность снизить риски его утраты и порчи.

Срок страхования устанавливается на период действия кредитного договора плюс 1 месяц.

Мониторинг залога — это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение контроля за количественными, качественными и стоимостными параметрами предмета залога, его правовой принадлежностью, условиями хранения и содержания.

Основной целью мониторинга залога является определение соответствия характеристик залогового имущества, условий его содержания и эксплуатации требованиям, указанным в договоре о залоге.

Основополагающей задачей мониторинга является своевременное выявление фактов либо предпосылок снижения количественных и качественных параметров залогового имущества, либо иных нарушений условий договора о залоге с целью формирования комплекса мероприятий по защите интересов банка в области залогового обеспечения кредита.

Содержанием мониторинга залогового обеспечения является:

проверка состояния имущества и фактического наличия в месте его хранения (содержания, эксплуатации);

подтверждение прав собственности залогодателя на предмет залога;

контроль текущей рыночной стоимости имущества;

анализ достаточности залогового имущества с учетом текущей информации об имеющихся обременениях третьих лиц в отношении предмета залога.

Мониторинг является завершающей стадией залогового механизма, который позволяет определить слабые стороны и вовремя на них отреагировать: улучшить структуру залога, принять дополнительные меры по сохранности предмета залога, или при необходимости начать процедуру его реализации для погашения просроченного кредита.

Использованные источники:

  1. Закон Украины «О Залоге» №2654-XII от 02.10.1992 г.
  2. Закон Украины «Об ипотеке» №898-IV от 05.06.2003 г.
  3. Закон Украины «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации отягощений» №1255-IV от 18.11.2003 г.
  4. Банковское дело/Под редакцией О.И. Лаврушина М.: Финансы и статистика, 2003
  5. В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова Роль залога и залоговой стоимости в кредитной сделке / Методический журнал «Банковское кредитование» №2 2005. ст. 102-115
  6. В.Ю. Рослов  Оценка для целей залога – реалии, особенности, требования / Экономические стратегии №2/2008
  7. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» рекомендованные к применению решением Совета АРБ от 02.04.2009 г.