Відповідно до п.21 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки. Обґрунтування оціночної процедури узгодження результатів оцінки зазначається у звіті про оцінку майна.
На вільному конкурентному ринку у процесі переговорів покупці і продавці домовляються про ціну угоди. При цьому обидві сторони переслідують визначені цілі:
- продавець прагне як мінімум повернути початкові інвестиції, вкладені у свій актив і, напевно, тримати якийсь маржевий дохід. Очевидно, що він прагне до того, щоб вартість об’єкта була максимальною. Так формується область цінових переваг продавця;
- покупець прагне мінімізувати витрати, пов’язані з придбанням об’єкта, в розрахунку на те, що зекономлені кошти він, як користувач, зможе витратити на інші блага чи в майбутньому, якщо він інвестор, зможе перепродати об’єкт з якимось прибутком. Так формується область цінових переваг покупця.
Умови вільного ринку є такими, що угода на ньому здійсниться, якщо області переваг покупця і продавця перетнуться, і не здійсниться, якщо відбудеться інше. Саме тому у теорії класичної оцінки результат розрахунків пропонується як деякий проміжок значень у межах визначених із застосуванням методичних підходів величин. Зокрема, як відмічає проф. С.В. Грибовський у статті «Діапазон ринкової вартості як найбільш вірогідної ціни угоди: необхідність і можливі способи його оцінки» (журнал «Имущественные отношения в РФ», №10 (133) 2012, с.56-58), оцінку ринкової вартості об’єкта оцінки слід розглядати як дисципліну наближених математичних обчислень, в якій точковий результат, як правило, супроводжується інтервалом, де цей результат може перебувати.
Однак, специфіка практичної сторони використання результату такої оцінки полягає у необхідності надання не проміжного, а точкового результату оцінки.
Згідно з п.3 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», ринкова вартість є вартістю, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. Таким чином, законодавство України прямо вказує на умови ринкової угоди:
- знання справи кожною із сторін. Даний аспект може включати в себе достатню поінформованість та доступ за необхідності до консультацій спеціалістів;
- розсудливість сторін. Очевидно, під даним аспектом необхідно розуміти достатність часового проміжку для прийняття сторонами зваженого рішення;
- відсутність примусу. Під даним аспектом слід розуміти відсутність будь-якої зовнішньої дії на формування стороною рішення відносно угоди, що укладається.
Таким чином, всі три умови ринкової угоди – знання справи, розсудливість та відсутність примусу – припускають інтервальний підхід до виконання оцінки. Власне, це припускає самий множинний, а не одиничний характер виконання оцінок із застосуванням декількох методичних підходів. Завдання Оцінювача полягає у обгрунтованому узгодженні отриманих величин.
У рамках оціночної роботи застосовані методичні підходи є взаємоінтегрованими, що пов’язане із застосуванням декількох розрахункових параметрів одного підходу у іншому.
Наприклад, виконані розрахунки свідчать про такі результати:
- Вартість об’єкта оцінки у рамках порівняльного методичного підходу – 759 391 гривня, без ПДВ.
- Вартість об’єкта за дохідним методичним підходом – 655 942 гривні, без ПДВ.
Таким чином, можна впевнено стверджувати, що угода може бути укладена по будь-якій з приведеній величин, а з найвищим ступенем вірогідності – у проміжку отриманих значень:
655 942 - 759 391 гривня, без ПДВ.
Перевірка надійності результатів узгодження виконується на підставі аналізу значень коефіцієнтів варіації результатів розрахунку за методичними підходами. Гіпотеза перевірки наступна: узгодження значень розрахунку за декількома методичним підходами можливе за умови, коли точкові оцінки мінімального і максимального значень розрахунку з урахуванням коефіцієнтів варіації перекриваються:
PV = Vmax х (1 – Kv.max) … х (1 + Kv.min)
|
Значення |
К. варіації |
Граничний показник |
Середнє значення вимірів |
|
Vmin = 655942 |
Kv.min = 0,082 |
709 729 |
707 667 |
|
Vmax = 759391 |
Kv.max = 0,1126 |
673 884 |
Отже, оскільки значення граничних показників перекриваються, узгодження отриманих результатів оцінки за двома методичними підходами є допустимим.
Як вже зазначалося на початку даного розділу, умови вільного ринку є такими, що угода на ньому здійсниться, якщо області переваг покупця і продавця перетнуться, і не здійсниться, якщо відбудеться інше. Отже, приведений проміжок перекриття значень методичних підходів можна розглядати як проміжок обопільних інтересів сторін угоди.
У своїй доповіді від 18.04.2017 року «Про первинність інтервалу вартості при оцінці для торгів» Голова СРО «Співдружність професіоналів оцінки» проф. Козін П.О. і доцент Кузнєцов Д.Д. резонно відмічають, що починати торги на підвищення необхідно з мінімального обґрунтованого значення ринкової вартості, а не з середнього або максимального, що вбачається найбільш розумним і відповідним практиці торгів. У даній позиції сповна враховується визначена у рамках даної оціночної роботи мета оцінки, як те і передбачає п.21 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна». Таким чином, саме з урахуванням мети оцінки найдоречнішим було обрання у якості точкового значення мінімального з отриманих обґрунтованих результатів оцінки.
Разом з тим, з математичної статистики відомо, що оцінка розсіювання даних за методом середнього арифметичного за умови помірної диференціації показників є найкращою у класі лінійних незміщених оцінок.
На підставі викладеного, відповідно до п.21 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», узгодження результатів оцінки виконується за допомогою міри центральної тенденції – середнього арифметичного.
Ринкова вартість об’єкта оцінки визначена у 707 667 гривень, без ПДВ.
Матеріал підготовлений
Андрусенко Юрієм Анатолійовичем
Оцінювач, м. Херсон
